Métrés et chiffrage adaptés aux immeubles de bureaux

par Christophe Progeney le Mercredi 27 Mars 2012

Introduction

Prévoir avec précision le coût global est essentiel à la survie de toute entreprise ou organisation qui envisage de construire ses futurs locaux. C'est à l'économiste de produire l'information relative aux coûts que les propriétaires ou gestionnaires d'entreprises, et les entrepreneurs en BTP requièrent pour prendre des décisions budgétaires et de faisabilité. Du point de vue du propriétaire, Le chiffrage des travaux peut être utilisé pour déterminer la portée globale et valider sa poursuite.

Il y avait environ 198 000 économiste du BTP en 2004, selon le ministère de l'emploi, travaillant à 58% dans ce secteur, 17% sont employés dans les industries manufacturières, et les 25% restants ailleurs. La plupart des métreurs ont une expérience considérable acquise en travaillant dans le secteur des travaux en rénovation ou en architecture neuve du bâtiment. On se limitera donc à examiner la question de l'établissement des prix.

Un métreur peut être contractuellement engagé dans de nombreuses façons différentes. Ils peut être employé par le représentant du propriétaire / directeur de l'immeuble, employé par le gestionnaire de l'entreprise générale, employé comme un membre d'un bureau d'études professionnel, ou séparément engagé par le propriétaire. Il établit les devis de travaux à travers toutes les étapes de la mise en plans et de réalisation de l'édifice. Selon ce site, sur de grands chantiers, il est courant pour les deviseurs de se spécialiser dans des disciplines et de s'organiser en parallèle des équipes du design.

A. Règles de travail

  • Éthique: La pratique du chiffrage dans le BTP est une discipline très technique et professionnelle. Elle implique également de respecter certaines normes de conduite éthique et de jugement moral qui vont au-delà des aspects techniques de la discipline. Les estimateurs sont souvent les plus familiers avec le chantier global. Ils doivent exercer un jugement moral et professionnel de tous les instants lors de la préparation du montage financier. Ils font parfois l'objet de pression par les autres membres de l'équipe pour fermer les yeux sur certains problèmes. La résistance à ce type de pression est une partie du travail du métreur. Les évaluations minorées peuvent aussi causer des conflits et des litiges.
  • Intégrité: Les ingénieurs en charge de l'évaluation des prix sont tenus à la confidentialité d'une manière au moins égale à celle d'autres sociétés professionnelles. Le deviseur doit conserver l'information provenant de sources extérieures strictement confidentielle. C'est la raison pour laquelle, les sociétés d'aménagement intérieur préconisent des engagements sur ce point strictement formalisés avec si possible regroupement des informations au sein d'un CMS accessible uniquement aux personnes habilitées.
  • Jugement: Le jugement est une compétence obtenue par les ingénieurs par une formation appropriée et une vaste expérience. Les métreurs devraient toujours faire preuve de discernement et de bon sens lors de la préparation des évaluations. L'utilisation appropriée du bon sens et de l'expérience peut signifier la différence entre profits et pertes pour l'entreprise ou le client.
  • Attitude: les estimateurs devrait aborder chaque montage avec une attitude professionnelle et examiner en détail tous les domaines du chantier. La concentration mentale est une condition de base pour la préparation des estimations précises.
  • Rigueur: Un estimateur doit se réserver suffisamment de temps pour la recherche et se familiariser avec le contexte et les détails, puis achever rapidement les quantitatifs. Il passera en revue les divers aspects avec les autres disciplines concernées. Pour certaines disciplines, très techniques, comme le devis d'installation de câblage informatique, il conviendra de s'entourer des conseils avisés d'experts. La connaissance la plus approfondie sert au mieux le propriétaire et l'équipe en charge, et procure le meilleur avantage concurrentiel lors de la préparation d'une offre.

B. Traits et pratiques communes

  • Sensibilisation: L'estimateur doit d'abord considérer la portée générale et le degré d'effort et de ressources nécessaires pour compléter la tâche à accomplir; la capacité financière du commettant, le personnel disponible et la capacité de production (si vous travaillez comme un estimateur pour une entreprise générale) pour terminer l'ensemble.
    • Considérer le temps alloué pour l'édification en coordination avec le planning envisagé par le propriétaire.
    • Examiner les conditions générales et particulières du contrat et déterminer l'effet de ces exigences sur les charges indirectes.
    • Envisager d'autres méthodes alternatives de réalisation.
    • Revoir toutes les sections des dessins pour déterminer une vue précise de la portée totale, la difficulté de coordination des disciplines du design, l'adéquation des détails, et de la faisabilité.
    • Communiquer et coordonner l'information avec les autres membres de l'équipe responsable en temps opportun.
  • Uniformité: L'estimateur doit élaborer un bon système de représentation des formes et des procédures qui répondent exactement aux exigences de l'architecture envisagée, et qui soit compris et accessible par tous les membres de l'équipe. Ce système devrait offrir la possibilité de définir les contenus, heure de travail et les quantités heure l'équipement requis. Les prix unitaires des matériaux, du travail et l'équipement sont ensuite appliqués aux quantités telles que développées dans le métré. Appliquer les montants des frais généraux et profits, l'escalade, et de contingence dans les résumés finaux.
  • Cohérence: Utiliser des méthodes d'évaluation quantitatives qui sont dans un ordre logique et compatible avec les systèmes de classification de l'industrie standard. Ces méthodes doivent également répondre aux besoins spécifiques de l'entreprise ou du client. L'utilisation de méthodes cohérentes permet à plusieurs chiffreurs de compléter différentes parties de l'enquête quantité, ou d'être reprise plus tard par un autre estimateur. La cohérence facilite également l'identification des augmentations et diminutions de charges dans certains domaines lors de la progression à travers les étapes.
  • Vérification: La méthode et la logique employée dans l'évaluation des quantités doit être répertoriée, pour fournir une méthode indépendante de la preuve de l'exactitude de tout ou partie de l'enquête.
  • Documentation: Documenter toutes les phases du chiffrage dans un ordre logique, cohérent et lisible. Les autres membres de l'équipe peuvent avoir besoin de revoir les DOE lorsque les détails spécifiques sont vagues. La documentation doit être claire et logique, sinon elle aura peu de valeur pour le lecteur. Ces cas peuvent se produire dans la préparation des travaux supplémentaires, de règlement de litiges, et l'examen de chiffrage antérieur dans le cadre de projets similaires.
  • Évaluation: Lorsque le chiffrage implique l'utilisation d'offres de sous-traitants, un référentiel permet de vérifier les offres reçues. Enquêter sur les performances passées des sous-traitants qui postulent. Déterminer le degré de compétence et de qualité de la prestation requis.
  • Heures de travail: La quantification précise des heures de travail nécessaires est primordiale pour contrôler l'exactitude du montage global. La précision du calendrier du projet et des besoins de main d’œuvre dépendent de la bonne évaluation des heures. L'addition des salaires des ouvriers et des charges sociales sont des facteurs importants dans la rentabilité du projet. La méthode la plus précise pour l'inclusion de ces points est de définir les heures de travail et les salaires, puis appliquer des pourcentages aux heures de main-d'œuvre.
  • Ingénierie de la Valeur: Investir en recherche et développement de méthodes alternatives qui se traduiront par une optimisation des achats. Ces méthodes alternatives peuvent inclure une méthodologie différente, des matériaux alternatifs... utiliser la même acuité de détail dans les deux variantes de l'étude est extrêmement important. Ceci fournit une comparaison plus précise pour les autres méthodes proposées.
  • Finalisation: proposer des méthodes pour énumérer et calcul les frais indirects tels que:
      • assurances
      • interventions en milieu occupé ralentissant l'exécution
      • aléas de chantier
      • Frais inhérents aux délais de location de bureaux des grandes villes comme Paris...
  • Analyse:
    • Développer des méthodes pour l'analyse des chiffrages réalisés permettant de déterminer si ils sont raisonnables. Lorsque le résultat est supérieur à la moyenne des frais pour des projets similaires, rechercher les causes d'éventuelles erreurs.
    • Développer des méthodes d'analyse pour trouver les raisons de l'absence de sélection dans un processus d'appel d'offres perdu.
    • Calculer la variation de l'offre la plus basse avec ses propres conclusions.
    • Déterminer, à partir de sources extérieures s'il existe des offres de sous-traitance ou de matériel réservés à certains soumissionnaires.
    • Déterminer si les offres ont été présentées par un nombre représentatif d'entrepreneurs satisfaisant le degré d’exigence de qualité prévu.
    • Déterminer si le candidat le moins cher n'a pas omis certains points.
    • Bien documenter cette information pour une utilisation future aux fins d'orientation.
  • Validation terrain: Surveiller et contrôler les activités sur le terrain. Ces procédures comprennent des méthodes de contrôle sur le terrain pour les zones à problèmes. Faire des rapports quotidiens ou hebdomadaires plutôt qu'après l'achèvement du projet. Ces rapports de terrain, permettent à chacun d'appliquer les connaissances acquises lors de ces contrôles pour les ouvrages futurs, et inciter le personnel sur le terrain à fournir la précision requise.
  • Appliquer l'exigence la plus élevée aux informations fournies ou disponibles pour le métreur. Définir le montant pour les frais généraux, bénéfices, impôts, et autres obligations. Répertorier les variantes dans l'ordre du changement est essentiel pour permettre au client de déterminer l'acceptabilité.

C. Précision du résultat

Selon qu'un projet est proposé, puis mis au point, en fonction des besoins du propriétaire / client / concepteur la préparation du devis et de l'information va varier. Ces changements nécessitent aux métreurs de se préparer à différents degrés d'information au cours du processus avec des degrés croissants de précision fournie. Il convient également de noter qu'au sein de chaque phase, il n'est pas nécessaire que tous les lots atteignent le même niveau d'exhaustivité. Par exemple, la partie architecturale peut atteindre 80% tandis que le lot structure ne serait complété qu'à 50%. Cette situation est commune à travers le processus de création, mais doit toujours être précisée dans la rédaction du chiffrage.

En plus des frais directs, la prise en compte des zones de traitement ou de fabrication, des renseignements relatifs aux processus impliqués tels que la capacité des lignes de produits, schéma de procédé, les contraintes de manutention, les exigences de voirie, des aires de stockage nécessaires, les diagrammes de flux... sont nécessaires

Les descriptions qui suivent constituent les différentes phases d'établissement d'un devis de travaux. Les chiffrages au sein de chacun de ces intervalles peuvent être préparés par itérations successives au cours du processus créatif au fur et à mesure que de plus amples informations sont disponibles ou que des modifications sont apportées à l'étude. Lorsque le prix augmente, le chiffrage deviendra plus détaillé et les mentions de type "inconnues" sont éliminées; moins d'hypothèses sont faites, et le prix des quantités deviennent plus détaillées.

Les estimation du coût de réalisation correspondent à des phases typiques des processus d'édification et de développement et sont considérées comme des normes dans l'industrie. Ces étapes sont les suivantes:

1 - Ordre de grandeur

Le but de l'estimation à cette étape, est de faciliter les déterminations budgétaires et de faisabilité. Il sert à élaborer un budget global et est basé sur des informations historiques complétées des ajustements effectués relatifs aux conditions spécifiques de l'étude. Les estimations sont basées sur les tarifs par mètre carré, le nombre de pièces...

Les informations nécessaires pour les estimations à ce stade incluent une description fonctionnelle générale, une présentation schématique, l'emplacement géographique, la surface du bâtiment et l'utilisation prévue.

2 - Conceptualisation

Le but de l'estimation de niveau 2 est d' affiner le budget initial pour déterminer les options budgétaires et de faisabilité. Elle sera généralement basée sur une meilleure définition de la portée des interventions. Une estimation à ce niveau peut être utilisée pour des options de design différents afin de voir quel régime correspond le mieux au budget,. Elle peut être utilisé également pour arbitrer entre différentes alternatives ou de matériaux de construction. Le but à la fin de cette phase est d'obtenir un plan architectural, de programme, et d'estimation compatible avec le budget alloué. Cette estimation est souvent préparée en mode collaboratif pour permettre à l'équipe d'ingénierie d'accéder facilement et rapidement aux données en vue de prendre des décisions éclairées. Le niveau 2 est basé sur le niveau précédent de l'information disponible au niveau 1, en ajoutant plus de critères structurants, des plans développés, des dessins schématiques, croquis, rendus, diagrammes, plans conceptuels, les élévations, les sections et les spécifications préliminaires. L'information est généralement complétée par des descriptions des conditions géotechniques, des exigences des services publics, des exigences de fondation, et toute autre information qui pourrait avoir un impact sur le coût estimatif de l'architecture.

3 - Développement du design

Les estimations préparées au niveau 3 sont utilisés pour valider définitivement la conformité du budget aux choix retenus. Les informations requises pour ce niveau comprennent généralement au moins 25% des dessins complets montrant les plans d'étage, élévations, coupes, détails typiques, des calendriers préliminaires (finitions, cloisons, portes, et le matériel, etc), les critères d'ingénierie, et de l'équipement retenu.

L'étape 3 fournit une plus grande quantité de précisions, rendue possible par la documentation mieux définie et détaillée. Les estimations à cette phase peuvent être utilisées pour des applications d'ingénierie avant que le cahier des charges et les dessins ne soient finalisés.

4 - Documents de construction

Vérification à nouveau du coût des assemblages, finalisation des plans, évaluation des opportunités potentielles avant la publication de la documentation d'appel d'offre final, et d'identification d'éventuelles dérives engendrées par les modifications successives décidées au cours de la réalisation des documents de construction. Cette estimation finale du document sera utilisée pour évaluer le prix de sous-traitance au cours de la phase de candidature. A ce stade, les prix sont habituellement fondés sur des documents de construction complets à environ 90%.

5 - Phase de candidature

Le référentiel 5 est utilisé pour évaluer les offres des sous-traitants et des ordres de modification au cours du processus de construction en liaison avec le propriétaire afin de préparer le contrat final qui comprendra notamment:

  • Montant global du chantier
  • Prix ​​unitaire forfaitaire de chaque lot
  • Frais annexes
  • Garantie de prix maximum intégrant les aléas

Le transfert de l'information devis, effectuée au système de contrôle de gestion fournit l'occasion de suivre et de contrôler les tarifs de construction à mesure qu'ils sont engagés.

Il est à noter qu'il est toujours une bonne pratique de contrôler les engagements finaux versus l'estimation initiale. Cet exercice ne constitue pas un autre élément de chiffrage mais en tant que mécanisme de contrôle permet d'affiner l'estimation des projets futurs.

D. Éléments des devis

Quantitatif matériaux (la base ...)

Horaires: Le deviseur doit tenir compte de la capacité de production corellées des variations qui se produisent en fonction de la complexité de l'édifice.

Taux horaires:

  • Pour les salaires et avantages sociaux, l'estimateur doit ajouter les charges sociales.
  • Le taux horaire peut également impliquer la coordination d' équipes mixtes où un mélange de différents métiers pour la bonne exécution.
  • Les heures supplémentaires ou le manque d'heures supplémentaires est une autre considération dans la détermination du calcul des taux horaires. Un phasage qui prévoit pour l'achèvement d'utiliser une semaine de trente cinq heures aura un montant modeste de frais supplémentaires. Une étude qui est prévue avec une étendue de 40 voire 50 heures par semaine aura un montant substantiel d'heures supplémentaires occasionnant une réelle perte de productivité.

Prix des matières: Les prix des matériaux, en particulier dans le marché actuel d'aujourd'hui, fluctuent à la hausse et à la baisse affectés par:

  • période de l'année
  • disponibilité des matières
  • la taille de l'ordre
  • impératifs de livraison
  • contraintes logistiques pour la livraison, tels que la distance, la taille la route, ou l'accès au site
  • modalités de paiement et de l’historique d'achats précédents
  • sourcing
  • taux de change

Coûts de l'équipement: les coûts dépendent des conditions de réalisation afin de déterminer la bonne taille ou la capacité de l'équipement nécessaire pour effectuer l'édification. Lorsque l'interfaçage avec d'autres équipements est nécessaire, les temps de cycle et de contrôle la capacité des matériels peuvent grandement différer.

Coûts indirects: Les coûts indirects comprennent la main-d'œuvre, des matériaux et équipements nécessaires pour soutenir l'ensemble de la réalisation.

  • Pour le propriétaire: les frais d'études, les permis, les coûts d'acquisition de terrains, les frais juridiques, frais d'administration, etc
  • Pour l'entrepreneur et les sous-traitants: la dotation aux immobilisations, les abris de chantier, la épisodes climatiques (chaleur temporaire / refroidissement, intempéries..), les petits outils et consommables ...

Montant Bénéfice: Appliquer le taux de profit approprié ou contrat de manière uniforme à tous les corps de métiers.